Prospektfehler beim DFH 64

Inmmobilienfonds DFH 64 Central Park Frankfurt am Main

Jedem Anleger des Beteiligungsangebots 64 – Central Park Frankfurt am Main der DFH Deutsche Fonds Holding dürfte inzwischen klar geworden sein, dass seine Beteiligung wertlos ist und

er schon froh sein muss, wenn er von seinen erhaltenen Ausschüttungen in Zukunft nicht mehr zurückzahlen muss, als er es – vielleicht – bisher getan hat. Es stellt sich daher die Frage, ob der beim Verkauf des geschlossenen Immobilienfonds verwendete Prospekt Fehler enthält, die eine ausreichende Grundlage für Schadensersatzansprüche sein können. Besonders wichtig ist dies für diejenigen Anleger, die die Fondsbeteiligung nicht selbst gezeichnet, sondern ererbt haben. Bislang werden viele Prospektfehler reklamiert die kaum ausreichen dürften um erfolgreich Schadensersatzansprüche durchzusetzen.

Unvollständige Aufklärung über die abgeschlossenen Swap-Geschäfte

So kann man zwar bezweifeln, ob die Angaben im Prospekt über die abgeschlossenen Swap-Geschäfte und die damit verbundenen Risiken ausreichen. Es ist jedoch fraglich, ob die von der Rechtsprechung beim Abschluss von Swap-Geschäften zwischen Banken und Kunden gestellten Anforderungen in gleicher Weise auch im Verhältnis zu Anlegern gelten, die nicht Vertragspartner des Swap-Geschäfts sind. Auch der von der Fondsgesellschaft mitgeteilte negative Marktwert von EUR 21,6 Mio. ist zwar erschreckend, als solcher jedoch nicht aussagekräftig. So wurde im Prospekt auf das mit dem CHF-Cross-Currency-Swap verbundene Währungsrisiko hingewiesen und es ist unklar, ob der Fondsgesellschaft aus dem Wechselkursrisiko überhaupt ein Schaden entstanden ist oder dieser durch den Abschluss von Währungssicherungsgeschäften vermieden werden konnte. Soweit der negative Marktwert beim Euro-Forward-Swap Folge des gesunkenen Zinsniveaus ist, ist dies vergleichbar mit der Vorfälligkeitsentschädigung, die bei Darlehensrückzahlung vor Fälligkeit und Ablauf der Zinsbindungsfrist zu entrichten ist und dürfte daher nicht zu beanstanden sein.

Zu niedrig kalkulierter Mietausfall

Der Umstand, dass der Mietausfall im Prospekt lediglich mit 2% ab 2016 kalkuliert wurde, dürfte zwar fehlerhaft sein aber unwesentlich.

Nicht offengelegte Verflechtung zwischen Gründungsgesellschaftern und Vertragspartnern

Die Beteiligung des Mieters Deutsche Bank AG mit 11,8% an der Daimler Chrysler AG und damit mittelbar an den Gründungsgesellschaftern der Fondsgesellschaft wurde im Prospekt nicht offen gelegt. Aus dieser Verflechtung können sich Interessenkonflikte ergeben, die negative Auswirkungen auf die Fondsgesellschaft haben können. Da es hierfür bislang keine Anhaltspunkte gibt, dürfte die fehlende Offenlegung nicht relevant sein.

Irreführende Angaben zum Liquiditätsergebnis

In den Prospektprognosen wird das Liquiditätsergebnis nach Ausschüttungen nicht ausgewiesen. Es ist jedoch durch einen einzigen weiteren Rechenschritt zu ermitteln. Die Anleger werden sich daher kaum darauf berufen können, sie hätten nicht erkennen können, dass die Ausschüttungen vor allem in den Anfangsjahren teilweise aus der Liquiditätsreserve stammen, d.h. aus nicht verbrauchtem Investitionskapital.

Keine Mieteinnahmen bis Übergabe

Im Prospekt ist hervorgehoben, dass das Mietverhältnis mit der Deutschen Bank mit Fertigstellung der einzelnen Bauteile beginnt. Weiter ist angegeben, dass das Mietverhältnis mit Besitzübergabe auf die Fondsgesellschaft übergeht und dass die Besitzübergabe bis 31.01.2004 bzw. am Tag der Schlussübergabe erfolgt. Weil die Schlussübergabe erst lange nach der Fertigstellung erfolgte, floss die bis dahin von der Deutschen Bank zu zahlende Miete in Höhe von rd. EUR 3,15 Mio. noch an den Grundstücksverkäufer. Da dies unüblich ist, hätte es deutlich herausgestellt werden müssen und dieser Betrag zumindest bei den Investitionskosten erwähnt werden müssen. Insoweit liegt ein schwerwiegender Prospektfehler vor.

Weitere Prospektfehler

Bei genauer Prüfung entdeckt man in dem umfangreichen Prospekt viele Angaben zur Reduzierung des Haftungsrisikos der Prospektverantwortlichen und Prospektverwender. Dies gilt etwa für die für jeden geschlossenen Fonds erforderlichen Hinweise auf allgemeine Risiken wie das Vorliegen einer unternehmerischen Beteiligung, das Totalverlustrisiko, das Haftungsrisiko des Anlegers und die eingeschränkte Handelbarkeit der Fondsanteile oder fondsspezifischer Risiken wie die in Verhandlung befindliche Untervermietung an die IBM Deutschland GmbH und das Währungsrisiko aus dem abgeschlossenen CHF-Cross-Currency-Swap. Dennoch ist es der Anwaltskanzlei Stützel durch eingehende Befassung mit dem DFH 64 und dessen Vorgeschichte gelungen, weitere bisher nicht erörterte Prospektfehler zu identifizieren und hierfür durch Einsichtnahme in Unterlagen bei der Fondsgesellschaft und weitere intensive Recherchen Belege zu finden. Danach ist die Anwaltskanzlei Stützel davon überzeugt, dass das Scheitern des DFH 64 bei seiner Platzierung bereits absehbar war und auch der Zeitpunkt. Angesichts der gewonnenen Erkenntnisse wäre es eher eine Überraschung gewesen, wenn der Fonds seine prospektierten Ziele erreicht hätte, als in Schieflage zu geraten. Von einem unerwartet negativen Verlauf oder einer außerplanmäßigen unerwarteten Entwicklung kann daher bei dem geschlossenen Immobilienfonds DFH 64 – Central Park Frankfurt am Main nicht die Rede sein. Damit haben Schadensersatzklagen der von der Anwaltskanzlei Stützel vertretenen Anleger gute Erfolgschancen. Die Anleger des DFH 64 sollten sich daher noch vor der baldigen Verjährung ihrer Schadensersatzansprüche anwaltlich beraten lassen.

RA/StB Dieter Stützel 20.03.2013